Infiltrazioni d'acqua

Il caso delle infiltrazioni d’acqua e dei conseguenti danni alle pareti, soffitti, mobili, parquet ecc.. è uno dei temi che maggiormente interessano le abitazioni o comunque gli edifici. In presenza di danni da infiltrazioni nel condominio è bene ricordare una regola generale : è sempre il proprietario della cosa da cui proviene la causa del danno ad esserne il responsabile. Si tratta della forma di responsabilità definita “oggettiva” regolata dalla applicazione dell’art. 2051 c.c. dal titolo “Danni da cose in custodia”.

L’orientamento giuridico prevalente tende poi sottolineare che ai fini della determinazione della responsabilità per le cose in custodia, è necessario e sufficiente che esse abbiano contribuito e partecipato alla produzione del danno secondo i comuni criteri della causalità giuridica.

In altre parole il custode di un bene è a priori ritenuto il responsabile dei danni da esso cagionati e per liberarsi dalla presunzione di responsabilità per il danno cagionato a terzi dal bene da lui custodito, deve lui stesso provare che esso si è verificato per caso fortuito e che questo gli ha impedito di prevenire il verificarsi dell’evento dannoso o anche che gli ha impedito di ridurre le conseguenze in merito al danno cagionato a terzi. Se il custode non è in grado di dimostrare che sia stato il caso fortuito ad aver cagionato il danno egli deve rispondere per intero od almeno per la parte se non ha messo in atto le azioni necessarie per evitare o ridurre i danni cagionati (Cass. N. 5007/96; Cass. n. 5539/97, Trib. Bari 11 novembre 2010 n. 3360).

Dopo aver doverosamente enunciato il principio giuridico generale e tornando al problema del danno da infiltrazioni d’acqua nel condominio il responsabile dei danni da infiltrazione d’acqua è, a seconda della provenienza dell’infiltrazione stessa, individuabile:

• nell’insieme condominiale, se il fenomeno di infiltrazione proveniente da parti comuni del condominio,
• nel singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare da cui è accertata la provenienza delle perdite o infiltrazioni d’acqua.

Per individuare allora la causa del danno è sempre necessario e opportuno svolgere tutti gli accertamenti tecnici utili a dirimere la questione in primis con una perizia tecnica che accerti oggettivamente le cause delle infiltrazioni.

Se si presume a priori che il danno da infiltrazioni d’acqua sia dovuto a lavori mal eseguiti da un impresa edile, ci si può limitare a constare il fatto all’impresa esecutrice invitandola ad intervenire per eliminare la causa delle infiltrazioni rifacendo a regola d’arte il suo lavoro, e di risarcire gli eventuali danni già subiti. Per far questo è sufficiente inviare entro dieci giorni dalla scoperta del danno una raccomandata AR all’impresa.

Se le cause delle infiltrazioni non sono più che certe, o se chi si presume sia il responsabile del danno (lavori mal eseguiti o mancata custodia), si opponga o faccia resistenza in merito al risarcimento del danno da infiltrazione, è necessario richiedere una perizia infiltrazioni d’acqua ad un perito tecnico abilitato (ad es un ingegnere od un architetto) e procedere invitando le parti ad una perizia congiunta oppure inviando ad esse la perizia già stilata dal tecnico.

Se i tentativi stragiudiziali sopra riportati non ottengono alcun risultato è ora necessario tentare la nuova via della mediazione civile portando la discussione della questione presso un apposito Organismo di Mediazione. La mediazione non è ancora una vera e propria lite giudiziaria, ha il vantaggio di costare poco ed è efficace nell’80% dei casi, evita tempi lunghi e non logora i rapporti tra le parti.

Trattandosi di un argomentazione tecnica è bene farsi assistere in questa fase di mediazione da un perito esperto sia di questioni tecniche sia di mediazione civile. Il perito potrebbe esser lo stesso che ha già stilato la perizia sulle infiltrazioni d’acqua usata nei punti precedenti.

Falliti i tentativi su riportati per l’ottenimento del risarcimento dei danni da infiltrazione non resta che portare la questione direttamente nelle aule giudiziarie tramite la richiesta di espletamento di un ATP (Accertamento Tecnico Preventivo) o consulenza tecnica preventiva (ex art. 696 c.p.c.) o meglio ancora di una consulenza tecnica preventiva ai fini del componimento bonario della lite (ex art. 696-bis c.p.c.).

Mentre per le precedenti fasi può non esser necessario avvalersi di un avvocato, per la richiesta in tribunale di un ATP è necessario sia avere un proprio avvocato (Consulente legale) sia un proprio CTP (Consulente Tecnico di Parte).

In ogni caso coinvolgete sin dalle prime fasi un vostro perito tecnico di parte attraverso PerizieLegali.it per essere aiutati ad ottenere il massimo possibile in termini di risarcimento del danno subito. Il costo della consulenza è spesso coperto dalla polizza assicurativa dunque perché non avvalersi di un diritto fondamentale?

Ricordatevi che per i condomini che ne sono dotati (non essendo un adempimento obbligatorio), è opportuno coinvolgere nelle varie operazioni peritali l’assicurazione condominiale (e/o quella del singolo condomino) al fine di vedersi manlevati dall’onere risarcitorio del danno conseguente alle infiltrazioni d’acqua.